ISSN 2225-7543

УДК 336.72

 

К.М. Качура, здобувач

Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна», м. Київ, Україна

ДЖЕРЕЛЬНА БАЗА ІНВЕСТИЦІЙНИХ ПРОЦЕСІВ ПРИВАТНИХ ІНВЕСТОРІВ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

К.Н. Качура, соискатель

Открытый международный университет развития человека «Украина», г. Киев, Украина

ИСТОЧНИКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Kostiantyn Kachura, candidate

Open International University of Human Development “Ukraine”, Kyiv, Ukraine

SOURCE BASE OF THE INVESTMENT PROCESS OF PRIVATE INVESTORS IN THE PROPERTY MARKET

Висвітлені питання джерельної бази для інвестиційних процесів на ринку нерухомості. Проаналізовано динаміку депозитних операцій комерційних банків в Україні. Визначено тенденції розвитку депозитних операцій комерційних банків. Проаналізовано динаміку укладання угод з нерухомістю та укладання угод з іпотекою. Окреслені тренди розвитку ринку нерухомості.

Ключові слова: ринок нерухомості, інвестиційні процеси на ринку нерухомості, депозитні операції, джерельна база.

Освещены вопросы источников для инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Проанализирована динамика депозитных операций коммерческих банков в Украине. Определены тенденции развития депозитных операций коммерческих банков. Проанализирована динамика заключения сделок с недвижимостью и заключения сделок с ипотекой. Обозначенные тренды развития рынка недвижимости.

Ключевые слова: рынок недвижимости, инвестиционные процессы на рынке недвижимости, депозитные операции, источники.

The questions of the source base for investment processes in the market. The dynamics of deposit operations of commercial banks in Ukraine. The trends of deposit operations of commercial banks. The dynamics of agreements with real estate and mortgage agreements. Designated trends of the market.

Key words: real estate market, investment processes in real estate, deposit operations, source base.

Постановка проблеми. Формування джерельної бази для інвестиційних процесів на ринку нерухомості є складним питанням. З одного боку, ці джерела ресурсів мають бути великих обсягів; з іншого – ці джерела ресурсів мають бути довгостроковими. Банківський сектор є одним із розвинутих сегментів фінансового ринку, де є потенційна можливість формувати джерельну базу та одночасно ефективно її використовувати для інвестиційних процесів ринку нерухомості.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Дослідженням проблемних питань на ринках нерухомості займалися такі російські вчені, як А.Н. Асаул, С.Г. Стернік та ін., а також українські О.А. Гриценко, І.М. Крекотень, В.Ю. Прокопенко та ін. Однак невирішеними залишаються проблеми фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості.

Мета статті. Проаналізувати джерельну базу інвестиційних процесів приватних інвесторів на ринку нерухомості для визначення тенденцій розвитку ринку нерухомості з метою його активізації.

Виклад основного матеріалу. Враховуючи відносно слабкий розвиток небанківських фінансових інститутів, основним джерелом коштів для інвестування в нерухомість, поряд з власними коштами, залишається банківський сектор; у свою чергу, основною джерельною базою фінансових коштів залишаються депозити.

У структурі депозитів переважають депозити, залучені від фізичних осіб; при цьому стійкою є тенденція до збільшення їх питомої ваги. На другому місці знаходяться депозити нефінансових корпорацій; інші джерела формування депозитів відіграють відносно невелику роль (табл. 1).

 

Таблиця 1

Структура депозитів за власниками грошових коштів (млн грн)

Рік

Домогосподарства

Нефінансові
корпорації

Інші фінансові
корпорації

Депозити резидентів (крім депозитних корпорацій)

Загальна сума

Питома вага, %

Загальна сума

Питома вага, %

Загальна сума

Питома вага, %

2005

74 778

55,49

50 976

37,83

6 129

4,55

134 754

2006

108 860

58,55

65 614

35,29

8 741

4,70

185 917

2007

167 239

58,91

95 583

33,67

15 343

5,40

283 875

2008

217 860

60,56

118 188

32,85

19 305

5,37

359 740

2009

214 098

63,92

94 796

28,30

15 621

4,66

334 953

2010

275 093

66,02

116 105

27,87

19 022

4,57

416 650

2011

310 390

63,12

153 120

31,14

21 799

4,43

491 756

2012

369 264

64,52

173 319

30,28

20 852

3,64

572 342

III кв. 2013

435 004

67,16

179 632

27,73

23 022

3,55

647 698

Джерело: складено автором за даними НБУ [1].

Порівняння динаміки зміни доходів населення та залишків на депозитних рахунках домогосподарств дозволяє свідчити про відносно низьку схильність до заощадження. Так, у 2012 році абсолютний приріст депозитів становив лише 4,18 % від доходів, отриманих населенням за цей період (рис. 1).

 

Рис. 1. Динаміка доходів населення депозитів громадян

Джерело: складено автором за даними НБУ [1].

Хоча загальна сума депозитів, залучених від резидентів, значно перевищує суму виданих іпотечних кредитів, аналіз розподілу депозитів та кредитів за строками показує достатньо несприятливу ситуацію. Строк більшості виданих іпотечних кредитів перевищує 5 років, при цьому депозити на строк більше 2 років (найбільш довгострокова група, що виділяється статистикою НБУ) мають найменшу питому вагу, і за абсолютним показником менші за суму довгострокових іпотечних кредитів.

Таким чином, структура депозитів за строками погашення загалом є несприятливою для довгострокового кредитування. Депозити строком погашення більше 2 років становлять лише 7,33 % від загальної суми. Разом з цим слід відзначити незначне збільшення питомої ваги таких депозитів за останні роки (порівняно з показником 2009 року, що становив 5,62 %); при цьому максимальне значення, зафіксоване у 2008 році (10,46 %), досі не досягнуте. Поряд з цим за цей же період спостерігається поступове зменшення частки депозитів до запитання (з 26,75 % у 2009 р. до 20,89 % у 2012 р.) та депозитів строком до 1 року (з 45,85 % у 2009 р. до 34,00 % у 2012 р.). Слід, однак, наголосити на зміні цієї тенденції у 2013-2014 рр.: спостерігається різке зниження довгострокових депозитів, залучених від населення за рахунок закінчення строку дії багатьох з них (табл. 2, 3; рис. 2).

Таблиця 2

Депозити домашніх господарств за строками (млн грн)

Рік

Всього

На вимогу

До 1 року

Від 1 року до 2 років

Більше 2 років

Сума

Питома вага, %

Сума

Питома вага, %

Сума

Питома вага, %

Сума

Питома вага, %

2002

19 699

5 379

27,31

7 146

36,28

7 174

36,42

-

-

2003

33 115

7 925

23,93

11 545

34,86

13 644

41,20

-

-

2004

42 502

9 832

23,13

14 986

35,26

17 684

41,61

-

-

2005

74 778

18 660

24,95

19 025

25,44

37 093

49,60

-

-

2006

108 860

25 940

23,83

22 853

20,99

60 066

55,18

-

-

2007

167 239

40 123

23,99

32 504

19,44

81 901

48,97

12 711

7,60

2008

217 860

40 578

18,63

55 878

25,65

98 626

45,27

22 777

10,46

2009

214 098

57 265

26,75

98 157

45,85

46 638

21,78

12 038

5,62

2010

275 093

66 164

24,05

99 966

36,34

91 938

33,42

17 025

6,19

2011

310 390

70 921

22,85

104 440

33,65

113 824

36,67

21 206

6,83

2012

369 264

77 153

20,89

125 560

34,00

139 490

37,78

27 062

7,33

ІІІ кв. 2013

435 004

90 522

20,81

121 665

27,97

209 643

48,19

13 172

3,03

Джерело: складено автором за даними НБУ [1].

Таблиця 3

Депозити нефінансових корпорацій за строками (млн грн)

Рік

Всього

На вимогу

До 1 року

Від 1 року до 2 років

Більше 2 років

Сума

Питома вага, %

Сума

Питома вага, %

Сума

Питома вага, %

Сума

Питома вага, %

2005

50 976

29 406

57,69

9 982

19,58

11 587

22,73

-

-

2006

65 614

32 938

50,20

16 193

24,68

16 483

25,12

-

-

2007

95 583

47 504

49,70

20 616

21,57

18 865

19,74

8 598

9,00

2008

118 188

61 204

51,79

27 791

23,51

17 985

15,22

11 208

9,48

2009

94 796

55 225

58,26

22 557

23,80

11 205

11,82

5 810

6,13

2010

116 105

74 871

64,49

24 221

20,86

11 004

9,48

6 009

5,18

2011

153 120

93 173

60,85

38 060

24,86

14 952

9,77

6 935

4,53

2012

173 319

95 795

55,27

50 137

28,93

20 839

12,02

6 547

3,78

III кв. 2013

179 632

103 028

57,36

42 873

23,87

24 534

13,66

9 197

5,12

Джерело: складено автором за даними НБУ [1].

Рис. 2. Динаміка довгострокових депозитів нефінансових корпорацій та домогосподарств

Джерело: складено автором за даними НБУ [2].

Хоча структура депозитів як домогосподарств, так і нефінансових корпорацій за строками погашення характеризується відносно низькою питомою вагою довгострокових депозитів, депозити нефінансових корпорацій додатково характеризуються надзвичайно високим відсотком депозитів до запитання, що додатково ускладнює використання цього джерела фінансування довгострокового кредитування (табл. 4; рис. 3).

Таблиця 4

Динаміка іпотечного кредитування та кредитування придбання, будівництва
та реконструкції нерухомості (млн грн)

Рік

Кредити на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості

Іпотечні кредити

Загальна сума

Надані
домашнім
господарствам

Надані
нефінансовим корпораціям

Загальна сума

Надані
домашнім
господарствам

Надані
нефінансовим корпораціям

2006

26 816,97

20 412,01

6 404,95

31 029,62

20 522,68

10 506,94

2007

51 395,74

40 777,52

10 618,23

122 178,84

73 084,33

49 094,52

2008

106 614,05

88 351,73

18 262,32

222 609,72

143 416,30

79 193,42

2009

116 462,18

98 792,08

17 670,10

208 405,49

132 757,34

75 648,14

2010

95 564,81

81 953,10

13 611,70

185 232,95

110 724,56

74 508,40

2011

80 764,70

70 447,06

10 317,64

171 820,71

97 430,60

74 390,11

2012

65 893,87

58 427,15

7 466,72

175 219,63

63 158,38

112 061,26

ІІІ кв. 2013

66 715,27

53 227,47

13 487,80

172 384,41

59 817,46

112 566,95

 

Рис. 3. Динаміка іпотечного кредитування та кредитування придбання, будівництва
та реконструкції нерухомості (млн грн)

Джерело: складено автором за даними НБУ [2].

Слід пам’ятати, що критерієм виділення іпотечного кредиту є не його цільове призначення, а спосіб забезпечення. Порівняння даних про видані іпотечні кредити та кредити, видані на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості, показує наявність двох тенденцій. По-перше, зростання відсотка іпотечних кредитів, виданих нефінансовим корпораціям і, відповідно, зменшення питомої ваги іпотечних кредитів, виданих населенню. Так, якщо у 2006 році такі кредити становили 34 % від загальної суми, то у 2012 році вони становили 64 %, уперше перевершивши суму іпотечних кредитів, виданих населенню. По-друге, спостерігається зниження ролі іпотечного кредиту як інструменту кредитування придбання, будівництва та реконструкції нерухомості: якщо у 2006 році сума кредитів, виданих на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості, становила 86 % від загальної суми іпотечних кредитів, то у 2012 році – лише 38 %. При цьому, якщо серед кредитів, виданих домогосподарствам, це співвідношення у 2012 році становило 93 %, то серед кредитів, виданих нефінансовим корпораціям, – лише 7 %. Як у сегменті іпотечного кредитування, так і у сегменті цільового кредитування на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості спостерігається зниження суми кредитування домогосподарств при збільшенні іпотечного кредитування юридичних осіб.

Показники за ІІІ квартал 2013 року загалом відповідають цій тенденції: співвідношення кредитів на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості до іпотечних кредитів дещо збільшилось (до 39 %); разом з цим це збільшення відбулось за рахунок надання нових кредитів нефінансовим корпораціям при зменшенні обсягу кредитування домогосподарств.

Рис. 4. Динаміка укладання угод з нерухомістю (2007–2011)

Джерело: складено автором за даними Міністерства юстиції України [3].

Кількість угод, укладених на ринку нерухомості, в цілому відображає ту ж тенденцію, що показує й динаміка джерельної бази, а саме значне зниження активності починаючи з 2009 року, пов’язане з початком фінансової кризи.

Цікавою є динаміка угод, пов’язаних з іпотекою нерухомості. Так, якщо за більшістю угод співвідношення різних сегментів нерухомості залишалось більш-менш стабільним, у сегменті іпотеки спостерігалось збільшення питомої ваги іпотеки комерційної, виробничої та промислової нерухомості (з 11,44 % у 2007 році до 30,97 % у 2011 році). Це корелюється зі зростанням суми іпотечних кредитів, наданих нефінансовим корпораціям (рис. 5).

Рис. 5. Динаміка іпотеки нерухомості 2007–2011 рр.

Джерело: складено автором за даними Міністерства юстиції України [3].

Висновки. Таким чином, виходячи з даних статистики, найбільш проблемним з погляду банківського фінансування сектором ринку нерухомості залишається ринок житлової нерухомості. Можна виділити такі негативні тенденції:

  • низька схильність населення до заощадження;

  • переважання короткострокових депозитів;

  • зниження ролі цільових кредитів на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості у структурі іпотечних кредитів;

  • постійне зниження обсягів іпотечного кредитування домогосподарств.

Список використаних джерел

  1. Національний банк України [Електронний ресурс.]. – Режим доступу : http://bank.gov.ua/.

  2. Бюлетень Національного банку України (електронне видання). Статистичні матеріали. Серпень 2014 року [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://bank.gov.ua/files/stat.pdf.

  3. Міністерство юстиції України [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.minjust.gov.ua.